הרשמו לניוזלטר שלנו
וקבלו טיפים ומדריכים פשוטים על כסף וחיים יעילים ישירות למייל שלכם מידי חודש :)
מבטיחים לשלוח רק דברים טובים
רכישת דירה בימים הללו נראית כמו אפשרות בלתי משגת. עליית מחירי הדיור בשנה האחרונה בכ17% (נכון לדצמבר 2022) ועליית ריבית בנק ישראל שמשפיעה ישירות על נוטלי המשכנתאות גורמת לחלום הדיור אט אט להתרחק.
אבל, לפעמים מתמזל מזלנו והנה, מצאנו דירה באזור מבוקש, במחיר סביר ואיכשהו גייסנו את הון עצמי הנדרש בשביל המשכנתא. בצענו את כל הבדיקות כפי שצריך בשביל להיות בטוחים שנעמוד בהחזרים החודשיים, והנה אנו מגיעים בשעה טובה ליום המיוחל ואנחנו חותמים על החוזה לרכישת הדירה סוף סוף.
לפתע לתדהמתנו אנו מגלים מהעו"ד שלקחנו לעסקה שיש לנו איזה חוב קטן שצריך לשלם למדינה, מס על העסקה שאנחנו מבצעים שמוסיף לנו לעלויות שגם ככה כבר גבוהות. ולא מספיק ששילמנו סכום רב לאותו לעו"ד ואולי גם למתווך. עכשיו נכנס גם הסכום הזה שאמנם נראה יחסית שולי לגובה העסקה אך מאוד משמעותי. ואולי, אם היינו יודעים מראש, כל ההתנהלות הכספית שלנו הייתה נראית אחרת.
בשביל למנוע אי נעימות ולדעת מה הן הזכויות שלנו החלטנו לעשות לכם מדריך קצרצר שיעשה לנו סדר בעניין.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג (1963), הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות מקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זה יהודה ושומרון) .
החוק עוסק בהטלת שני מיסים, מס שבח ומס רכישה. משמעות מקרקעין בחוק מוגדר בתור "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה" ובקיצור, קרקע, דירות ושאר מבנים הקיימים.
מס רכישה, הוא מס שמשולם על רכישת זכות במקרקעין, המס נלקח כאחוזים מסכום עסקת הרכישה. המס נקבע לפי מדרגות מס שמתפרסמות בכל שנה קלנדרית.
מדרגות המס ברכישת דירה משתנות בין דירה יחידה או רכישת דירה שנייה ומעלה.
דירה יחידה מוגדרת כדירה שהיא דירתו היחידה של התושב (גם בתא המשפחתי, אם לבת זוג יש כבר דירה שרשומה על שמה ואתם חיים ביחד אז זה כבר נחשב שיש לך דירה משלך).
ניתן לראות בטבלה הבאה את דרגות המס לשנת 2023:
| סכום הרכישה | מדרגות המס |
| 0 – 1,919,155 ש"ח | 0% |
| 1,919,155 – 2,276,305 ש"ח | 3.5% |
| 2,276,725 – 5,872,725 ש"ח | 5% |
| 5,872,725 – 19,575,755 ש"ח | 8% |
| מעל 19,575,755 ש"ח | 10% |
צורת החישוב נעשית באופן שעל כל מדרגה נחשב את הסכום היחסי לאותה מדרגה, נחבר את הכל יחדו ומה שיצא זה יהיה סך המס שנשלם בפועל.
ניתן דוגמא בשביל ההבנה: מצאנו דירה ששוויה עומד על סך: ₪2,350,000.
חישוב המס יתבצע כך:
עד הסכום 1,919,155 ₪ לא נשלם על המס כלל כלומר 0.
על ההפרש בין 2,276,305 ₪ לבין 1,919,155 = 357,150 ₪ – נשלם 3.5% שזה בפועל: 12,500 ₪ (מעוגל)
על ההפרש בין 2,350,000 ₪ לבין 2,276,305 ₪ = 73,695 ₪ – נשלם 5% שזה בפועל: 3,685 ₪ (מעוגל)
כלומר סך המס רכישה שנשלם הינו: 16,184 ₪ .
סכום זה הוא בהחלט משמעותי וידיעתו מראש, היה יכול לתת לנו לתכנן את המסלול מחדש ולהיערך בהתאם.
כאשר קיימת לנו כבר דירה נוספת, אין הקלות ואנחנו נשלם מס מהשקל הראשון.
כך שעל החלק עד 5,872,725 ₪ – 8%.
והחלק מעל 5,872,725 ₪ – 10%.
הסיבה לכך, היא להכביד על שוק ההשקעה בדירות ולגרום למשקיעים להפחית את הביקושים.
אבל, אם רוכש דירה נוספת שמוכר את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים – יחויב בשיעורי מס רכישה נמוכים כאילו זה דירתו היחידה.
ככה משפרי דיורי יוכלו לקנות לפני שהם מוכרים בלי לחשוב שייחשבו משקיעי נדל"ן.
ישנן סוגי אוכלוסיות שזכאיות לקבל הקלות ולשלם מס רכישה מופחת.
לרשימה המלאה ניתן למצוא באתר: כל זכות.
הקלה נוספת שאפשר למצוא זה כאשר קיבלנו דירה במתנה מקרוב משפחה (קרוב מוגדר ככבן זוג שאינו גר באותה דירה, הורה, צאצא, בן זוג של הצאצא, אח ואחות.) החישוב יעשה לפי מדרגות המס הרלוונטיות כשווי הדירה בשוק החופשי ("מוכר מרצון לקונה מרצון") ומתוכם ישלם מקבל הדירה שליש.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין- כלומר הרווח ההון הנוצר בעקבות מכירה של דירה.
לאורך הרבה זמן לא נעשו שינויים רבים בתחום והרבה אנשים היו זכאים לפטור ולא היו חייבים בתשלום המס כלל. עד שבשנת 2014 נכנסה רפורמה במס שבח והפטור הנרחב שהיה בוטל.
גם בתשלום מס שבח ישנו את העניין אם זה דירתו היחידה של המוכר או שמדובר במכירתה של דירה נוספת.
כאשר מדובר בדירתו היחידה של המוכר, והמוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים קודם המכירה אזי, על הרווח הוא לא ישלם מס שבח כלל. בנוסף גם אם למוכר היה חלק יחסי בדירה נוספת עד שליש משווי הדירה- הפטור חל עליו.
כאשר מדובר במכירת הדירה הנוספת של בעל הדירה- ישנו חיוב במס שבח.
בעבר, היה פטור במכירת דירה אחת לארבע שנים ללא קשר למספר הדירות שנמצאות בבעלות המוכר.
כלומר גם אם החזקתי כמה דירות אבל הקפדתי לבצע מכירה כל 4 שנים, הייתי זכאי לפטור.
החל משנת 2014 בוטל הפטור והחל משנה זו ישנו חיוב במס, אבל חישוב המס יעשה בצורה לינארית לכל שנה ואת החיוב עצמו נגזור החל משנת 2014 ואילך ובנוסף אם שוויה של הדירה מעל 4,500,000 ₪ ישולם מס שבח נוסף (מס יסף).
נחזור לדוגמא לגבי מס רכישה שנתנו, נניח קנינו את הדירה בשנת 2012 וכאמור שילמנו עליה 2,350,000 ₪ ובשנת 2023 מכרנו את הדירה ב 3,500,000 ₪ כלומר, רווח של: 1,150,000 ₪.
נחלק ל11 שנים ונקבל 104,545 ₪ לשנה.
מכיוון שאנו משלמים החל משנת 2014 אז בפועל : 104,545*9= 940,909 ₪ מתוכם תשלום המס 25%
כך שיוצא: 235,227 ש"ח לפני הקיזוזים.
רשות המיסים מתחשבת בתשלומים שהוצאתם במהלך התקופה כמו: מס הרכישה, תשלום שכר טרחה לעו"ד על עסקת הקנייה, תשלום למתווך אם היה ועליות שיפוץ הדירה. בנוסף פחת שנצבר על המבנה גם כן מופחת. את כל התשלומים אנו מצמידים אותם למדד המחירים ליום חיוב המס ומפחיתים מסכום המס שיצא לנו כך שבפועל נשלם פחות.
רשות המיסים הציבה בפני המשלמים מחשבון שומה עצמית למס שבח כך שנוכל לחשב ולראות בפועל כמה נשלם.
רשימת הפטורים ממס שבח הינה די ארוכה, למרות הרפורמה שנעשתה עדיין אפשר להוציא פטור משלל נסיבות.
קניית דירה או מכירתה זה אכן דבר מורכב, ישנם הרבה תשלומים נלווים לאורך הדרך ולא כל מה שאנו חושבים שנקבל או נשלם בפועל זה אכן יהיה כך. לכן, חשוב לבדוק היטב או להצטייד בבעלי מקצוע מתאימים כדי שנדע טוב יותר בפני איזה עסקה אנו ניגשים.
וקבלו טיפים ומדריכים פשוטים על כסף וחיים יעילים ישירות למייל שלכם מידי חודש :)
מבטיחים לשלוח רק דברים טובים