נדל"ן מניב

[פוסט אורח מאת רוני אגא* – רשת MGN]

ישנם דרכים שונות ליצור הון והכנסה פסיבית, אחת הדרכים היא באמצעות השקעה בנכסים [נדל"ן] מניבים.

הנכסים המניבים מהווים רשת ביטחון כלכלית בעת הפרישה ונותנים פתרון טוב לגידול בהוצאות המחיה במהלך שנות הפרישה. במידה ומתגוררים בשכירות, הנכסים המניבים יוצרים גידור סיכון כנגד עליית מחירי השכירויות, ולבסוף פותרים אותנו מהצורך להתמודד עם הגידול בתוחלת החיים, המחייב מימון המחייה בגיל פרישה לאורך שנים (בהשוואה לתיק ניירות ערך סולידי) ובעיקר כאשר פורשים מהעבודה בגיל צעיר יחסית.

ישנם אסטרטגיות השקעה רבות בתחום הנדל"ן, אתייחס לאסטרטגיה השכיחה ביותר הנקראת BUY AND HOLD. באסטרטגיה זו רוכשים נכס מניב באמצעות הון עצמי ומימון [מה שניקרא מינוף – מערכת]. במהלך השנים השכירות עוזרת לסלק את חוב המימון, מחיר הנכס נוטה לעלות, כמו גם מחיר השכירות במהלך השנים, כך מייצרים הכנסה חודשית פסיבית.

לעומת דרך זו, משקיע בשוק ההון רוכש ניירות ערך במהלך השנים באמצעות החיסכון משכר העבודה. יכולת החיסכון של המשקיע הממוצע מוגבלת יחסית, משום שמדובר בחסכון משכר העבודה של התא המשפחתי בלבד.

משקיעים בנכסים מניבים נוטים להשתמש במימון, ואחת לפרק זמן מסוים רוכשים נכס מניב נוסף. זהו תהליך בניית פורטפוליו נכסים מניבים (בארץ תהליך בניית פורטפוליו הנכסים קשה יותר בגלל מחירי הנכסים ומסלולי המשכנתאות והתשואות הנמוכות יחסית משכירות). מומלץ לפזר את ההשקעה על פני מספר מיקומים פיזיים בארצות שונות, זה יוצר פיזור סיכון, פיזור של הכנסות ממטבעות שונים.

לאחר שהבנו את תהליך בניית פורטפוליו הנכסים, אני רוצה להשוות לבניית תיק ניירות ערך.
בניית פורטפוליו נכסים מניבים, אומנם החיסכון המשפחתי מייצר הון עצמי לרכישת נכס, אך כאן ההבדל הגדול. הנכס נרכש באמצעות מימון והשוכר הוא שמשלם את המימון. בפורטפוליו של עשרה נכסים מניבים, בנוסף לחסכון משכר העבודה של המשקיע, ישנם עשרה שוכרים הקמים כל בוקר לעבודה כדי לשלם שכירות חודשית. שכירות שבאמצעותה המשקיע משלים את רכישת הנכסים. פה טמון ההבדל הגדול בין השקעה בתיק ניירות ערך משכר עבודה מוגבל של המשפחה, לעומת משקיע בנכסים מניבים.

כמובן שישנם הבדלים נוספים.
המינוף מאפשר לנו לייצר תשואה מוגדלת משכירות ומעליית ערך על ההון העצמי כשמשקיעים בנכסים מניבים סולידיים. השקעה בארצות שונות בעיתוי המתאים מיצרת עבור המשקיע תשואה גבוהה יותר מהכנסה משכירות בהשוואה לתשואה ממוצעת של תיק ניירות ערך סולידי. חברות הניהול המנהלות את הנכסים בחו"ל הופכות את ההשקעה לפסיבית. בשלב שמסלקים את חובות המימון ההשפעה של משברים כלכליים ומשברים גיאופוליטיים הופכים למינוריים.

*אודות רוני אגא
החל משנת 1999 פועל כמשקיע נדל"ן גלובלי (כולל בישראל), בשנת 2014 יצא לעצמאות כלכלית, כיום ממשיך להשקיע באופן אישי, מייעץ, מלווה ומלמד לקוחות המעוניינים להשקיע.
[הערת מערכת – אין כאן המלצה אלא חוות דעת של כותב הפוסט שמבוסס על נסיונו]