מחיר למשתכן

[פוסט אורח מאת רוני אגא* – רשת MGN]

תוכנית מחיר למשתכן

[הערת מערכת – בפוסט זה חברנו רוני ינסה לתמצת עבורכם את הנקודות החיוביות והשליליות של תוכנית השר כחלון "מחיר למשתכן". תוכנית הלוטו-טוטו של המדינה צוברת תאוצה בקרב הזוגות הצעירים ולכן כדאי לבחון אותה מכמה הבהטים לכאן ולכאן ואז לשפוט ולהחליט אם התוכנית אכן טובה לכם או לא. תוכנית ״מחיר למשתכן״ יכולה להיות הזדמנות פז וקרש קפיצה לזוגות צעירים להשגת דיור בר השגה אבל מן הראוי לבדוק אותה מנקודת מבט אוביקטיבית כלכלית].

יתרונות

• מחיר רכישה של נכס חדש בהנחה של עד 30% ממחיר השוק הנוכחי.
• יתכן וניתן לקבל מימון לפי שווי השוק הנוכחי של הנכס, המשמעות היא הצורך בהון עצמי נמוך מינימאלי של לפחות 100,000.
• נכס חדש בשכונה חדשה.
• ריבית המשכנתאות זולה יחסית היסטורית כיום (מאחר ומדובר בבניה חדשה ותשלום לפי התקדמות הבניה, יש סיכוי סביר שמימון יתייקר, לאחרונה הוא כבר התייקר כך שיתרון זה עלול להפוך לחסרון).
• הדירה יכולה לשמש למגורים או להשקעה.
• ישנה הקצאה מוגדלת לזוכים בני המקום.
• מענק מדינה בין 40,000 ל 60,000 ₪ לזוכים בדירות בפריפריה המרוחקת יותר, המענק יקוזז ממחיר הרכישה.
• משרד השיכון מחייב את הקבלן במפרט בסטנדרט מסוים.
• מומלץ לרוכשים למגורים בני המקום ובקרבת מקום התעסוקה שלהם. פחות מומלץ למשקיעים למעט במיקומים סבירים כגון, ירושלים, תל אביב, הרצליה, ראש העין, אשקלון, באר שבע ועוד.

חסרונות

• במידה והתוכנית למשתכן תצליח, תיתכן עלייה בריבית המשכנתאות וישתנה המומנטום החיובי בשוק וניתן יהיה לקנות דירות קיימות בעוד מספר שנים במחיר זהה למחיר למשתכן, בעלות גימור איכותי יותר.
• מתחייבים לרכישת דירה כיום וברוב המקרים "על הנייר". אבל, המימון יתקבל מאוחר יותר בהדרגה בהתאם להתקדמות הבניה, מה שחושף את הרוכשים לגידול בעליות המימון, ותשומות הבניה.
• יתכן שאוכלוסיות צעירות/חלשות הרוכשות את הדירות עם הון עצמי נמוך יצרו שכונות מוחלשות הומוגניות המאופיינות בחולשה סוציו אקונומית, כפי שבעבר אופיינו שכונות של שבנתה חברת עמידר.
• ברכישת דירה בשכונה חדשה, עלול להיווצר פער משמעותי בין מהירות הקמת הדירות לזמן התאמת התשתיות,. כבישים, ביוב, גני ילדים בתי ספר, מרכזי קניות, מרכזי מרפא, מרכזי בילוי, תחבורה ציבורית, גנים ציבוריים ועוד. בעבר שמענו על שכונות חדשות שהוקמו בחדרה וסבלו מכך, בעיקר אלו המתכוונים לרכש דירה לצורך השקעה.
• כדי לזכות במכרזים הקבלנים הציעו מחיר זול למטר רבוע, לעיתים מחיר זול מדי. בעבר נשמעו התנגדויות מצד הבנקים להעניק מימון לרוכשים משום שחלק מחברות הבניה שזכו במכרזים אינן אתניות פיננסית, הרווחיות שלהם גבולית, ואין להם בנק המלווה את הפרויקט. מצב זה מעביר את הסיכון לרוכשי הדירות ולבנקי המשכנתאות. במידה והקבלן יפשוט רגל, הבנקים יצטרכו לממן את הפרויקט, מצב שהם חוששים ממנו.
• המחיר המוזל של הבניה עלול להביא לפגיעה באיכות הבניה ובעיות שעלולות להתגלות מאוחר יותר (המדינה לא תמנה מטעמה או על חשבונה מפקח בניה שיבדוק את כמויות ואיכות חומרי הבניה)
• רכישה במקום שלא מתכוונים לחיות בו
• רכישה לצורך השקעה עלולה להיות הימור מאחר ולא יודעים את האופי העתידי של האוכלוסייה, מצב התשתיות, והאם קהל היעד להשכרה מצדיק את הרכישה, הסיכון והמרחק מהנכס.
• רוכשי דירות להשקעה עלולים להתמקד בהנחה הניתנת ולא במיקום או בקהל היעד והאם הנכס מתאים להשקעה ?
• יש לבדוק האם השתתפות בהגרלה מונעת ממשקיעים אלטרנטיבות טובות יותר להשקעה במיקומים אחרים עם פוטנציאל לעליית ערך ותשואה גבוהה יותר משכירות (שוק ההון, נדל"ן בחו"ל) ?
• רוב המשתתפים בהגרלה הם זוגות צעירים, האם לרווק בוגר מתאים להתגורר בשכונה שברובה מתגוררים משפחות צעירות עם ילדים קטנים
• הממשלה מתמקדת בתוכנית זו בעיקר בישוב הפריפריות, השאלה האם התשתיות, התחבורה, והתעסוקה ידעו לתת מענה לכך.
• לא ניתן למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת הדירה (טופס 4).
• יתכן שהצורך בשדרוג המפרט הטכני יקזז את ההנחה בתוכנית.
• דוגמא למיקומי הפרויקטים: אופקים, בית דגן, בית שמש, דימונה, טירת הכרמל, יוקנעם עילית, ירוחם, ירושלים, כרמיאל, מגדל העמק, נצרת, מעלות תרשיחא, מרכז שפירא, כפר ורדים, שלומי, עפולה ….. האם כל המיקומים מתאימים לדירות להשקעה? או האם הם אטרקטיביים למגורים ותעסוקה ?
• הקצאת דירות מועדפת לבני המקום, יתכן ותכלול את בני המקום שהם מיעוטים, על כל המשתמע מכך בדירות למגורים או להשקעה, רשימת הזוכים לא תכלול פרטים אישיים.
• סדר בחירת הדירות לאחר הזכייה יעשה בהתאם למספר הסידורי שעלה בהגרלה, והבחירה תעשה מתוך היחידות הפנויות, הזוכה יכול לוותר על הזכייה ולהשתתף בהגרלה אחרת
• במידה וזוכים בדירה פחות טובה בפרויקט או בדירת 3 חדרים כשרוב הדירות בפרויקט וקהל היעד הוא של 4 חדרים, ובכול זאת עצם הזכייה וההנחה גובר על ההיגיון ומחליטים לרכוש את הדירה יש פה בעיה בעיקר כשמדובר בדירה להשקעה.
• מאחר ומדובר בדירה בבניה והתשלום הוא בהתאם להתקדמות הבניה, המשמעות היא שהרוכשים גרים בשכירות ומשלמים עלות מימון חודשית על החלק שנלקח באמצעות משכנתא.
• משקיעים במחיר למשתכן מסתכנים בחשיפה לעודף היצע נכסים להשכרה, בעיקר כשמדובר באזורי הפריפריות. חוסר יכולת להשכיר בעת קבלת הדירה ושכירות נמוכה מהמצופה בשלב מאוחר יותר. מצב זה היכול לסבך את הזוג הצעיר פיננסית ובטח כשלא ניתן לממש את הנכס במשך 5 שנים, ויתכן שכאשר השוק בעוד 8-5 שנים (כולל זמן הבניה) יהיה בשיא מגמת הירידה עדיין יתקשו להיפטר מהדירה אלא אם ימכרו במחיר מופחת משמעותית.

פוליטיקה

• אין ספק ששר האוצר הנוכחי שם את כל כובד משקלו  על הדרכים לבלום את הדהירה של שוק הנדל"ן. לאחר עלייה חדה במשך 10 שנים ברציפות, המטרה בהחלט חשובה. כל עתידו הפוליטי יושפע מהתוצאות. ראינו אותו בעבר פועל בתחום התקשורת, ובהווה מרחיק את המשקיעים מהשוק בנדל"ן. לעיתים בדרך לא הוגנת (מס דירה שלישית, ראינו את הדרך בה החוק עבר בכנסת) כל האמצעים כשרים מבחינתו.
• לאחרונה תוכנית מחיר למשתכן צוברת תאוצה בעזרת שיווק אגרסיבי של שר האוצר. האינטרס האישי הפוליטי עולה בקנה אחד עם האינטרס הציבורי. החשש שלי שלא מספיק נתנו את הדעת על המוצר הסופי. מסמנים וי בכך שמוציאים יותר ויותר זוגות צעירים משוק הרוכשים. המסר לאט, לאט מחלחל גם אצל הקבלנים, אך אנחנו עדיין לא יודעים מה יהיה המוצר הסופי ?
  

עוד נקודות למחשב

• האם הסטנדרט של הבניה יקשה על הרוכשים למוכרם או להשכירם ביום מין הימים ?
• האם חלק מהזוגות הצעירים רוכשים דירות מעבר ליכולתם הכלכלית בגלל ההון העצמי הנמוך והריבית של המשכנתאות הנמצאת במגמת עלייה?
• האם 50% מהזוגות הצעירים שבעידוד המדינה הפכו למשקיעי נדל"ן בפריפריות ישרדו במידה ויתברר שההשקעה כושלת אך אין ביכולתם לממש את הנכס במשך 5 שנים, וגם אז הם עלולים להתחרות עם משקיעים רבים אחרים שירצו למכור את הנכסים (דרך ללא מוצא)?
• האם הקבלנים שבונים בפרויקטים אחרים ישרדו שוק יורד שהחל כבר?
• מה תהיה ריבית המשכנתאות בעוד 3-4 שנים כאשר יימסרו הדירות לרוכשים הקונים היום דירות על הנייר?
  במידה והמשק יכנס להאטה כלכלית וירידה בהכנסות ממיסים, מי יכול להבטיח בניית תשתיות שתדביק את הבניה המסיבית של דירות המגורים?
• כפי שניתן לראות, ישנם הרבה סימני שאלה לגבי המוצר הסופי, גם אם כעת הוא מוכיח את עצמו ואת המטרה שלשמה התוכנית נוצרה.

*אודות רוני אגא
החל משנת 1999 פועל כמשקיע נדל"ן גלובלי (כולל בישראל), בשנת 2014 יצא לעצמאות כלכלית, כיום ממשיך להשקיע באופן אישי, מייעץ, מלווה ומלמד לקוחות המעוניינים להשקיע.
[הערת מערכת – אין כאן המלצה אלא חוות דעת של כותב הפוסט שמבוסס על נסיונו]