רבים יסכימו איתי כי השלב הראשון והמכריע ביציאה של אנשים בתחילת דרכם לחיים פיננסיים בריאים, הוא ביסוס הרכישות המשמעותיות (מדירה דרך רכב ועד מכשירי חשמל) על פרמטרים כלכליים רציונליים, להבדיל מגחמות צרכניות.  אף על פי כן, עבור מרבית הצעירים בישראל בחירת דירת המגורים הראשונה, נובעת ברוב מוחץ של המקרים ממקבץ סיבות רגשיות ולחצים משפחתיים, שהקשר בינן לבין שיקולים כלכליים מקרי בהחלט.

בשנים האחרונות הדפוס של לקיחת משכנתאות עד קצה גבול יכולת התא המשפחתי, מתוך הסתמכות על  נתוניי השתכרות אד הוק, גוזר באופן שאינו מודע על אלפיי משפחות חיי עבדות מודרנית, בו הן נאלצות לעבוד כל יום כל היום, פשוט כדי לחיות. עליית מחירי הנדל"ן התלולה בשנים האחרונות יחד עם שוק עבודה שבהדרגה הפך לצר גילאית, רק החריף את רמות השבירות והסיכון של אותם משקיי בית.  

ככל הנראה עוד במשבר הנוכחי-משבר הקורונה, בתום תקופת החסד של דחיית תשלומיי המשכנתאות, האמירה המיוחסת לוורן באפט "כשהשפל מגיע ניתן לראות מי שוחה ללא בגד ים" תעשה לכולנו בית ספר באשר למשמעותה, ותחשוף את האמת העירומה באשר לניפוח סעיף המגורים- מגילויים של פשיטות רגל ועד מכירתן של דירות בהפסד, שמקורו בלקיחת רמות מינוף לא אחראיות יחד עם רכישת דירות במחירי שיא ובתשואות שפל.

קצת סטטיסטיקה המבהירה מדוע לדור הנוכחי קשה הרבה יותר לקנות דירה למגורים לעומת דור ההורים. משני תחקירים השוואתיים בינ"ל  האחד מ- 2019 של דלויט והשני  מ- 2015 , עולה כי מחירי הדיור בישראל ביחס לשכר גבוהים בכ–70% מאלה של המדינות המפותחות, כמו כן  ב-2019 נדרשו למשפחה הישראלית  157 משכורות על מנת לרכוש דירה, לעומת 101 משכורות ב- 2008, ולקינוח אם זה לא מספיק,  ב 13 השנה האחרונות, מחירי הנדל"ן קפצו בישראל ב- 130%!  

נתון עכשווי מישראל היום (2019) מצביע על כך כי " בשל שיווק התוכנית מחיר למשתכן… כיום נמכרות 40% מהדירות החדשות במסגרת התוכנית הממשלתית, שנותנת גם "הטבה" בגובה המשכנתא. …מבחינה לאומית ספק רב אם מדובר בהטבה, שכן יותר מ־60% ממשקי הבית החייבים במשכנתא נמצאים במשיכת יתר בחשבון העובר ושב, מה שמלמד על קושי רב בהתמודדות עם ההוצאה הזו".

הכניעה לקול הלא רציונלי ברכישת נכס למגורים נובעת לרוב מתפיסה לא נכונה של דירת המגורים כנכס, כשבפועל המשכנתא היא התחייבות בסדר גודל עצום המייצרת תזרים הוצאות שלילי, שיכבול את המשפחה הצעירה לעסקה כלכלית גרועה ל- 25 שנה קדימה- בתשואה אפסית מצד אחד, והחזר חודשי גבוה עם פצצת עליית ריבית מתקתקת, מצד שני .  נקודת העיוורון החברתית הזו מדהימה בהיקפה, ומאפיינת למרבית ההפתעה גם אנשים בעליי ידע כלכלי.

אז איך אפשר לעשות את הדברים אחרת? איך צעירים יכולים להתוות את דרכם, באופן שבריאותם הכלכלית לפחות לא תנזק ויותר מזה למעוניינים בכך תהווה רכישת הדירה מקפצה כלכלית?

התשובה לשאלה הראשונה  פשוטה מתמטית ומורכבת ביותר ברמה המנטאלית,

ברמה המתמטית רכישת דירה זו ההשקעה הגדולה ביותר של משק הבית ולכן ככלל אצבע, חשוב שתייצר תשואה מינימלית של לפחות 4% באופן שתכסה את שיעור המשכנתא ותייצר תזרים חיובי המהווה בין השאר שולי בטחון  לסביבת ריבית עולה.  

ניקח כדוגמה את ערן ושירי כהן להם יש הון עצמי של 400 אלף ₪ ויכולת השתכרות של 16 אלף ₪ נטו, במקום לקחת משכנתא של 1.4 מיליון ₪ (75% מהבנק ועוד הלוואות אישיות שקיבצו מהמשפחה) שתמתח אותם תזרימית, כדיי לממש את חלום הקצפת לגור בפ"ת בשכונת אם המושבות כשעלות ההחזר חודשי שייקחו על עצמם 6500 ₪, יקנה הזוג הצעיר נכס באחת מהשכונות המתפתחות של פ"ת בעלות של 750 אלף ₪ עם משכנתא של 400 אלף ₪.  בפני הזוג יעמדו שתי אפשרויות, האחת לגור בדירה הצנועה ולשלם משכנתא מדמיי שכירות תיאורטיים שישלמו לעצמם בגובה של 3500 ₪ עם יתרה קטנה לעומת המשכנתא.  והאפשרות השנייה להשכיר דירת 3 חדרים על פי טעמם מבלי "להתכלב" באם המושבות, בעלות 4500 ₪ לחודש, כשהמשכנתא תתקזז עם השכירות ותשאיר יתרה מסויימת, שעוד תנגוס בהוצאת שכ"ד. הפער בין ההוצאה החודשית של 6500 ₪ ברכישת חלום הקצפת, להוצאה חודשית של פחות מ 4500 ₪ בדירה המושכרת ובמקרה של הדירה הצנועה למטה מ 3500 ש"ח, הוא פער דרמטי שבכוחו לייצר מנוע צמיחה עצום, שישמור על המשפחה מפניי ריבית עולה ויאפשר לה להגדיל את שיעור החיסכון וההשקעה החודשיים שלהם.

בהמשך לדוגמה, הבחירה בנכס המייצר תזרים מזומנים חיובי במימון מבוקר מורידה את רמת הסיכון של התא המשפחתי ומהווה תמריץ  לצמיחה. זאת להבדיל מהבחירה ברכישת דירה שהיא למעשה התחייבות למוצר צריכה אדיר מימדים, הנוגס בתזרים החודשי באכזריות.  במילים אחרות, דירה למגורים חייבת להבחן בפרמטרים כלכליים במיוחד ברכישת דירה ראשונה, כשכלי המדידה המרכזי היא התשואה והאופן בו היא מייצרת לאחר תשלום המשכנתא, תזרים חיובי או שלילי. עד כדיי כך פשוט.

איך אפשר להתנהל על פי פרמטרים כלכליים ולעמוד בסחף המנטלי, ברכישת דירה ובכלל? על זה נכתבו אינסוף מילים, אני הייתי מתמצת את כולן לצמד מילים מינימליסטי- כח רצון.

ובאשר לשאלה השניה שהועלתה כאן,  איך רכישת דירה יכולה ליצור מקפצה כלכלית של ממש, ארחיב בפוסט הבא…